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Certificat de localisation

Le certificat de localisation est une document comportant un rapport et un plan par lesquels l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds. Le certificat de localisation fournit « l’état de santé » d’une propriété, en analysant différents éléments tels que les plans cadastraux, les titres de propriété, l’occupation retrouvée sur le terrain en plus de traiter des diverses lois et règlements affectant l’immeuble.

 

Le certificat de localisation est généralement requis lors d’une transaction immobilière ou lors d’un renouvellement hypothécaire, et il peut être demandé tout autant par le vendeur que par l’acheteur. Ce document est privé et est remis au client et aux seuls intervenants désignés.

 

Le certificat de localisation est régi par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec.

 

Pourquoi un certificat de localisation ?

 

Le certificat de localisation permet de déceler:
– S’il y a une incertitude quant à la position des limites séparatives de votre propriété ;
– S’il y a concordance entre les mesures inscrites à vos titres de propriété, les mesures inscrites aux plans cadastraux et les marques d’occupation (clôtures, haies, tuyaux de fer etc.) retrouvés sur les pourtours de votre propriété ;
– S’il y a empiétement ou surplomb de bâtiments ou de toute autre structure sur les emplacements voisins et vice versa ;
– Si les bâtiments ainsi que les structures accessoires présents sur votre propriété respectent la réglementation municipale de zonage ;
– S’il existe des servitudes ou tout autre droit affectant la pleine jouissance de votre propriété ;
– S’il existe des lois, règlements ou situations particulières restreignant la pleine jouissance de votre propriété ;

 

Ainsi, un nouveau certificat de localisation peut être demandé même si, physiquement sur le terrain, rien n’a changé. En effet, ce sont les lois, les règlements et/ou les plans cadastraux qui ont pu changer au cours du temps.

 

Obligations du vendeur lors d’une transaction immobilière

 

Première obligation :

Obligation pour le vendeur de remettre à l’acheteur « […] une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède. » (article 1719 du Code Civil du Québec)

Le vendeur doit donc remettre son certificat de localisation à l’acheteur lors de la passation du droit de propriété chez le notaire.

 

Deuxième obligation :

Obligation pour le vendeur « […] de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat […] » (article 1720 du Code Civil du Québec)
Il est donc de la responsabilité du vendeur de délivrer la superficie indiquée dans le contrat de vente. Une incertitude quant à la position d’une ou plusieurs limites de propriété pourrait évidemment faire varier cette contenance ou superficie livrée à l’acheteur.
« Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de la faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause préjudice sérieux, la résolution (annulation) de la vente. » (article 1737 du Code Civil du Québec)
Il existe bon nombre de jugements, issus des tribunaux québécois, où le vendeur fut condamné à réduire son prix de vente suite à un défaut de contenance.
Le certificat de localisation a notamment pour but de faire état de montrer s’il y a incertitude ou non quant à la position des limites de propriété et, par le fait même, sur la contenance de la propriété à être acquise.

 

Troisième obligation :

 

« Le vendeur se porte garant envers l’acheteur de tout empiètement exercé pas lui-même, à moins qu’il ne l’ait déclaré lors de la vente. Il se porte garant, de même, de tout empiètement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente. » (article 1724 du Code Civil du Québec)
Il est donc de la responsabilité du vendeur de dénoncer à l’acheteur tout empiètement exercé ou souffert.
Il existe bon nombre de jugements, issus des tribunaux québécois, où le vendeur fut condamné à payer à l’acheteur les troubles occasionnés par ces empiètements non-dévoilés. Parmi ceux-ci, notons :
– Perte de terrain par prescription ;
– Déplacement de structures telles que clôtures ou murets de soutènement ;
– Émondage ou destruction de haies ;
Le certificat de localisation a notamment pour but de montrer s’il existe des empiètements apparents de part et d’autre.

 

Quatrième obligation :

 

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropres à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus » (article 1726 du Code Civil du Québec)
Il est donc de la responsabilité du vendeur de dénoncer à l’acheteur :
– si les constructions érigées sont conformes à réglementation municipale, notamment en ce qui a trait :
1. aux marges de dégagement vers les limites de propriété ;
2. aux zones d’inondation ;
3. aux bandes de protection riveraines ;
4. aux zones à risque d’érosion ;
– si certains bâtiments sont classés « biens culturels » ou si l’emplacement est situé dans un arrondissement historique ;
– si l’emplacement fait partie d’un ensemble immobilier ;
– si l’emplacement fait l’objet d’un avis de réserve pour fins publiques ou d’un avis d’expropriation ;
Le certificat de localisation a notamment pour but de traiter de tous ces aspects.

 

Saviez-vous que… à propos du certificat de localisation

 

– Une clôture (ou tout autre marque d’occupation) qui n’est pas érigée sur une limite de propriété pourrait permettre à celui qui empiète, dans certaines conditions, d’acquérir la parcelle de terrain occupée sans titre de propriété (par prescription), et ce sans compensation monétaire.

 

– De son côté, un propriétaire qui souffre d’un empiétement de la propriété voisine peut forcer le propriétaire à déplacer des marques d’occupation ou les structures érigées sur son terrain, vendre à son voisin la parcelle de terrain occupée par ce dernier ou encore demander le bornage dans le but de fixer la limite de propriété.

 

– La position d’un limite de propriété montrée notamment dans un certificat de localisation peut être différente d’un autre arpenteur-géomètre; il s’agit d’opinions professionnelles pouvant être contestées.

 

– La présence de neige ou d’un couvert végétal important pourrait empêcher l’arpenteur-géomètre de relever toutes les structures accessoires sur la propriété. Une note à cet effet est généralement incluse dans le certificat de localisation.

 

– Un nouveau certificat de localisation est requis après qu’une propriété ait fait l’objet d’une rénovation cadastrale; en effet, la rénovation cadastrale a pu faire ressortir des incertitudes sur une limite de propriété ainsi que des surplus ou des déficits de terrain dans le secteur, peut-être applicable à un ou plusieurs propriétés.

 

– Le certificat de localisation est un document où l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. C’est ainsi que l’implantation d’une piscine ou d’une clôture, mesurée à partir d’un certificat de localisation, ne saurait tenir l’arpenteur-géomètre responsable.

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